Vorsorgevollmacht und Auslandsimmobilien: Warum ein Dokument nicht ausreicht

Wer eine Immobilie in Griechenland besitzt und seinen Wohnsitz in Deutschland hat — oder umgekehrt — steht vor einer häufig unterschätzten rechtlichen Herausforderung: Eine in Deutschland errichtete Vorsorgevollmacht genügt in vielen Fällen nicht, um Immobilienangelegenheiten im Ausland wirksam zu regeln. Das gilt erst recht für Immobilien im Vereinigten Königreich, das seit dem Brexit außerhalb des EU-Rechtsrahmens steht.

Warum Immobilien eine besondere Stellung haben

Im Internationalen Privatrecht gilt für Immobilien grundsätzlich das Recht des Belegenheitsstaates (lex rei sitae). Das bedeutet: Für eine Immobilie in Griechenland gilt griechisches Sachenrecht, für eine Immobilie in England englisches Recht — unabhängig davon, welche Nationalität der Eigentümer hat oder wo er seinen Wohnsitz hat. Vollmachten, die Immobilienangelegenheiten betreffen, müssen daher den Formanforderungen des Belegenheitsstaats entsprechen.

Deutschland: Notarielle Beurkundung als Regelfall

Für Verfügungen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte verlangt das deutsche Recht notarielle Beurkundung der Vollmacht (§ 29 GBO i.V.m. § 128 BGB). Eine nur schriftliche Vorsorgevollmacht reicht für Immobilientransaktionen in Deutschland nicht aus. Bei der Errichtung der Vollmacht sollte daher ausdrücklich geregelt werden, ob und in welchem Umfang der Bevollmächtigte Immobiliengeschäfte vornehmen darf.

Griechenland: Apostille und notarielle Form

Für Immobilientransaktionen in Griechenland verlangt das griechische Notarrecht eine notariell beurkundete Vollmacht. Eine in Deutschland errichtete notarielle Vollmacht kann in Griechenland verwendet werden, wenn sie mit einer Apostille nach dem Haager Apostillenübereinkommen versehen ist und eine beglaubigte Übersetzung ins Griechische vorliegt. Ohne diese Förmlichkeiten wird die Vollmacht vom griechischen Notar in der Regel nicht akzeptiert.

Wichtig: Die Apostille bescheinigt nur die Echtheit der Unterschrift des deutschen Notars — sie sagt nichts über die inhaltliche Übereinstimmung mit griechischem Recht aus. Bei komplexen Verfügungen (z. B. Schenkung, Belastung, Veräußerung) empfiehlt sich eine koordinierte Prüfung durch Anwälte beider Rechtsordnungen.

Vereinigtes Königreich: Separate LPA für Property and Financial Affairs

Im englischen und walisischen Recht gibt es keine automatische Anerkennung ausländischer Vollmachten für Grundstücksgeschäfte. Wer Immobilienvermögen in England oder Wales hat, benötigt eine Lasting Power of Attorney for Property and Financial Affairs, die beim Office of the Public Guardian (OPG) registriert ist. Die Registrierung dauert aktuell mehrere Wochen und sollte daher vorsorglich — nicht erst im Bedarfsfall — erfolgen.

Eine in Deutschland errichtete Vollmacht kann im UK von einem Gericht unter dem Mental Capacity Act 2005 anerkannt werden, aber dies ist ein aufwendiger, unsicherer und zeitintensiver Prozess. Für Personen mit UK-Immobilienvermögen ist die separate LPA die verlässlichere Lösung.

Praktische Empfehlung: Strukturierte Vollmachtsplanung

Für Personen mit Immobilien in mehreren Rechtsordnungen empfiehlt sich folgendes Vorgehen: Zunächst eine Bestandsaufnahme aller Vermögenswerte nach Jurisdiktion. Dann Prüfung, ob die vorhandenen Vollmachtsdokumente die jeweiligen Formanforderungen erfüllen. Anschließend Errichtung jurisdiktionsspezifischer Ergänzungsdokumente wo nötig — koordiniert, um inhaltliche Widersprüche zu vermeiden. Schließlich Apostillierung, Übersetzung und Hinterlegung der relevanten Dokumente.

Eine unkoordinierte Vollmachtslandschaft — mehrere Dokumente, ohne dass geprüft wurde, ob sie sich gegenseitig einschränken oder widersprechen — kann im Ernstfall genauso problematisch sein wie gar keine Vorsorge.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich in einer deutschen Vollmacht ausdrücklich griechisches Recht wählen?

Ja. Art. 15 des Haager Übereinkommen über den internationalen Schutz von Erwachsenen ermöglicht eine ausdrückliche Rechtswahl für Vorsorgevollmachten. Eine in Deutschland errichtete Vollmacht kann griechischem Recht unterstellt werden — was die Anerkennung in Griechenland erleichtern kann. Die Formvorschriften des Belegenheitsstaats für konkrete Immobilientransaktionen bleiben davon jedoch unberührt.

Was passiert mit meiner Immobilie in Griechenland, wenn ich ohne Vorsorgedokumente entscheidungsunfähig werde?

Ohne wirksame Vollmacht kann niemand ohne gerichtliche Ermächtigung über die Immobilie verfügen. In Griechenland würde das Betreuungsgericht (Eirinodikio) eine Betreuungsmaßnahme einleiten. Dies ist ein zeitintensiver, kostenträchtiger Prozess — und die betroffene Person hat keinen Einfluss mehr darauf, wer als Betreuer bestellt wird.